重磅！2025年希腊房地产市场迎来五大变革

为刺激房地产市场发展并增加住房供给，希腊政府宣布，自2025年1月1日起实施一系列针对房产所有者的税务减免措施，同时加强对短租市场的监管。此次变革重点在于为买卖房产者提供强大激励。其核心目标之一是实现大幅度的减税和免税，这一举措将有效减轻公民的经济负担，为房地产市场的平稳发展构建稳固框架。

1、新房增值税免缴期至2025年12月31日

此项举措意在刺激房地产市场，吸引投资，对购房者十分有利，特别是那些打算将房产作为私人住宅的人。从 2006 年开始，希腊对新建房产征收 24% 的增值税。然而，自 2020 年起，这一税收政策发生了重大变化，增值税暂停征收。不管是新“商改住”项目的开发建设，还是后续购房者入手成本均大降，让“商改住”房产在价格上更有竞争力。

2、资本利得税持续冻结至2026年12月31日

希腊做出重要决策，将针对房产转让价与购入价差额所征收的 15% 资本利得税继续冻结两年。在过去，高额的资本利得税可能会使部分房产所有者在考虑出售房产时望而却步。如今，资本利得税的持续冻结，对于“商改住”房源而言，未来业主二次转手获利空间更灵活，交易顾虑减少，市场流通加快，刺激更多投资者投身这类改造项目。

3、40万欧以下文物建筑不动产权利税永久免除

这一政策旨在支持因高昂维护成本而面临经济压力的历史建筑所有者，同时吸引希望通过购买历史建筑获得黄金签证的外国投资者。

4、租房市场免税三年

为盘活租房市场、精准破解供需失衡难题，希腊政府重磅推出一项激励性政策。针对那些手握闲置房产的业主，以及有意将短期租赁业务转变为长期租赁（合同期限至少三年）的房东们，政府大开绿灯，给予租金收入免税的优厚待遇，免税时长足足三年。

5、50万欧以下住宅投保，税率减免20%

针对应税价值处于 50 万欧元以内的个人住宅，只要业主为其投保自然灾害险，像是常见的火灾、地震，洪水等，ENFIA 税率能减免 20%。不过，享受这一优惠有明确的前置条件：保险需覆盖上一年度，同时，保单生效时长至少要有三个月。

针对短租市场（如Airbnb），政府还出台了一系列新规，包括：

• 增加气候适应费：冬季每晚收费升至 2 欧元；夏季则提升至 8 欧元。
• 限制新房源注册：在雅典市的三个核心区域，禁止新增房源登记至短租平台，以缓解市场压力并稳定租金水平。
• 税收优惠需遵守严格条件：短租房源若转为长期租赁，可享受税收优惠，但需满足相关条件和期限。任何违规行为将导致优惠资格取消。

市场人士表示，将于2025年生效的一系列房产税收政策反映了希腊政府在促进房地产市场增长和实现住房资源优化上的双重目标。延长新建房产增值税暂停期及资本利得税暂停期，减轻了投资者的负担；永久免除受保护建筑不动产权利税，吸引了更多投资者关注历史建筑改造；租金收入免税政策及 ENFIA 税率减免政策，提升了“商改住” 项目的吸引力和竞争力，为希腊 “商改住” 市场注入了新的活力。

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